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章华:我对标的是黑石

发布时间:2020-08-26 来源:英大金融杂志 
   

从审计转行进入房地产行业,再到成立房地产基金,章华抓住了地产发展的机遇,他将自己的企业与黑石进行对标,梦想打造出一只最受尊重的产业基金。


“黑石用30年的时间,管理了5500亿美元的资金,创造了巨大的经济和社会价值,成就了‘资本之王’的美誉,它是行业的标杆。我们学习借鉴黑石,期待有朝一日能够超越黑石。”章华坐在北京东方广场16层的鼎信长城资本的办公室对笔者说出这番话,窗外的长安街车水马龙,疫情逐渐消退,万物孕育新生。

章华何许人也?他对标黑石,以“中国版黑石”为发展目标的底气何在?


01
起步:风险中发现投资价值


时间回溯到1998年。


这一年,春寒料峭,亚洲金融危机的波及面越来越广。为了应对经济疲软,当年7月,国务院印发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。

这一年,北上广深一线城市市中心的房价不到3000元/平。

这一年,章华还在会计师事务所工作,但已留意到了房地产行业。在通过CPA考试后,章华陆续取得了中国注册评估师、注册税务师、证券特许注册会计师执业资格以及高级会计师职称,他在会计师事务所从事审计工作时接触了众多行业,却发现那时的房地产是一个“高收益且低风险”的行业,具备长期投资价值。

对于“风险”,章华感触颇深。

在他从事审计工作的几年间,中国资本市场进入快速发展期,但伴随着资本带来的财富效应,上市公司铤而走险,造假问题也愈来愈突出,影响力最大的当属银广夏大案,虚增利润使得股价离谱上涨后又遭遇断崖式下跌,致使6万投资者遭受损失。

风控基因也伴随着章华的人生轨迹并影响至今。

“审计工作也促使我形成了风险管控及收益预测模型。更重要的是,房地产这艘巨轮刚刚开启时,许多人是犹疑的,远不像20年后的今天如此笃定,可以判定这就是未来的机会和风口。”于是,章华开始转投房地产行业,第一站就是在复地集团任财务总监,北方大区负责人。


02
成长:聚焦基金的力量


章华先后在复地集团担任多个职位,重点工作是公司的运营、财务、资金、上市和发行公司债等,他见证了中国房地产行业的超高速成长期。

2003年,在著名的18号文件里(《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》),房地产被定位成“支柱产业”。这份文件如是表述:充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。

这一年,章华发起设立了国内信托法修订后第一单房地产信托“北京玉泉新城信托产品”。虽然时间已过去近17年,但章华认为当初的方案中有很多内容到今天依然“很创新”,比如由信托的单一项目开始推广到资金与多项目对接,由债权方式深化到股权方式等,这其实就是房地产基金的雏形。

谈到房地产基金,在国外从1980年代开始,30年的时间里有上万倍的增长。它的优势一是资金规模大,二是长期性,三是风险低。章华较早接触到了黑石、IDG、摩根史丹利、美国扬子等基金,在和外资基金谈判交流过程中,打开了视野。

在章华看来,房地产基金在中国还处于发展生长期,门类不少。

第一类是房企发起的基金,为了解决自己的资金问题,开辟了一条新的融资渠道。但对房企来讲基金不是业务,而是资金的通道或第二融资部。稳健安全是其利处,弊端则是关联交易,房企不会把最高的利益让给投资者,比银行利率多一点就够了,这是房企自身的局限性,近二十年几乎就是这样一个逻辑。

第二类是外资基金,他们经历的阶段和中国的阶段不一样,这些国家大开发的周期早就过去了,现在处于持有型物业的周期,因为不熟悉中国,外资基金的规模虽很大,但在中国做的事却非常少。

第三类是信托,银行业也有一些类似的产品,但他们只是放贷做债权,不是真正意义上的投资。投资要研究全产业链,他们只做一段,看的东西也比较简单,就是抵押担保。

第四类就是既懂地产、又精金融,更熟悉中国生态,站在大型房企和主流金融机构之间,提供金融产品、风险控制与投后管理的PE股权投资模式房地产基金。

章华所创建的鼎信长城就属于第四类。2010年被称为房地产基金元年,而进入2011年,随着房地产调控政策持续加码,调控渐成常态化,房企融资血脉越收越紧,其资金链状况备受关注,与此同时,地产基金发展迅速。章华从房企走出创业,开始了他的地产股权投资时代。

创业初期,涌现出大量PE机构,项目质量也参差不齐,章华并没有太着急,一直在寻觅机会。

2013年11月8日,在上海土地交易中心的土地拍卖现场,鼎信长城与一家知名房企联手,以人民币35.79亿元竞拍下总面积为10万平米地块,每平米楼板价12827元,在上海虹桥商务区核心区,这是最后一块“商办巨鳄”。

鼎信长城采用股权加债权的结构,为虹桥项目完成了20亿人民币的资金配置,从正式接洽资本事宜到资金到账花费了不到一个半月的时间。资金到位后,鼎信长城派驻董事及高管人员进入项目公司,提供专业且严格的资产管理。后面的事实证明,这笔投资的正确:上海商务核心区项目成为2016上半年上海商办项目销售冠军,鼎信长城安全退出,基金年化内部收益率达22.76%。

之后鼎信长城在招商蛇口、武汉光谷、北京海淀、杭州拱墅区等项目投资上的成功,使得其成为中国最早、最具规模的房地产股权基金之一。章华的专业能力也得到业界认可,多次受邀为中国银保监会、证监会、国家发改委基金业协会等监管机构,提供房地产投资方面的培训,并多次参与行业政策研讨。

“房地产经过前20年的高速发展后,闭眼都能赚钱的时代已经远去,如今要面对价格指数在高位徘徊、市场有效需求减缓、商品房库存总量略大、政策波动频繁四项短期内的系统性风险。”章华仍保持清醒,“100个业务赚钱,出现1个业务失败,对基金来说可能就是灭顶之灾。”

黑石首要的投资原则是“不要赔钱”。而创建鼎信长城基金八年,在各平台投资总金额上千亿元,章华又是怎么做到“不要赔钱”呢?


03
淬炼:破解地产投资奥秘


“1-5-∞投资逻辑”是章华给出的答案,也是他二十年投资精髓的总结。

“1”是指一个指标,即IRR(内部收益率);“2”是指从风险和收益维度判断项目;“3”是指顺周期布局、逆周期投资、跨周期变现三个原则;“4”是指从市场、成本、进度、杠杆四个层面抓牢底层项目;“5”则是指“五优投资原则”,即优选投资项目、优选合作伙伴、优选主要城市、优渥交易条件、优秀操盘团队,最后,在决策与资产管理方面则在全流程、全方位、一体化趋向永无止境。

在鼎信长城为银监会提供的一份《中国房地产投融资形势及风险防范分析报告》中,指出了从土地协议签订、项目公司成立,到各类许可证获取,再到项目施工,直至项目后评估的28项关键节点。把控好每个关键节点的现金流,是微观层面关注的重点。

在成熟的北美市场,章华领导的美元基金与黑石的投资策略相似——买入、修复、卖出。以相对较低的价格收购资产;派出资产管理公司进入,解决资产结构、经营等问题;使得项目升值,最后择机出售,获利退出。

国内市场处于成长期,投资环境复杂,章华有个铁定的原则:必须与合作房企的大老板见面沟通,再判断和操盘项目。“中国房地产100强的老板我没见过的是少数,越大的房企,越要选择对的合作伙伴和操盘人,从最高决策层到操盘项目经理,可能中间会有五六层,但一头一尾最重要。记得有一家50强企业的老板,我每次拜访,他都带着高管跟我一块儿吃饭,但我问那位高管关于项目成本、进度、投资逻辑等问题,他都回答得极其模糊。我就判断不能与这家房企合作,这个判断也让我躲过了一个投资大坑。”

通过多年的投资实践,鼎信长城总结出了自己的投资标准和相关的体系规范,制定了业界首创的资产管理白皮书,从“募投管退”各个环节及公司中后台职能管理等各个方面,对房地产基金公司的运营发展提出了具体的指导。

章华在业余时间很喜欢爬山,将其视作锻炼身体和意志的活动,而管理运作房地产基金并将其做大做强,也是像爬山一样,去攀登一座又一座险峰,“我们的梦想是成为最受尊重的地产基金”。章华将鼎信长城与黑石进行对标,在很多业务架构及管理方式上,也在向黑石靠拢。
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