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章华:房地产市场底层逻辑未变 支撑依旧

发布时间:2020-03-23 来源:本站 
   

3月19日,鼎诺光华董事长章华先生受中国资本市场50人论坛与百度联合邀请,在“抗疫系列公益演讲”中做了题为“疫情下的房地产分析与展望”主题演讲,逾80万网友在线观看了本次分享。


在演讲中,章华结合当前宏观环境,对于中国房地产市场发展的内在逻辑与未来发展前景做了全面而生动的剖析。



以下是本次演讲内容的精彩集萃:


房地产对于当前中国经济不可或缺


对于当前的房地产市场来说,有史以来持续最久、力度最大的调控依然在持续之中。但在章华看来,调整的根本目的是为了这个行业未来更好的发展。


没有人能忽视房地产行业在中国经济发展中所扮演的重要角色,特别是在当前疫情对世界经济影响扑朔迷离之际:


经济发展的压舱石:过去这些年,在经济发展的三驾马车中,固定资产投资始终占据了非常大的份额,而作为固定资产投资的三大子项之一。即便是在调控之下的2019年,房地产投资依然保持着9.9%的增速,远超制造业和基建。


对产业链的拉动效应:受房地产发展所带动的行业,从统计口径上得到公认的至少有40~60个,受到间接影响但并未纳入统计口径的行业更多,房地产行业的发展具有乘数效应。


对于财政的贡献:近十年来,通过土地出让金等渠道,房地产带来的在国家税收中贡献的比例始终保持在30%左右。以2019年为例,全年财政收入27.5万亿元中,房地产贡献9.2~9.3万亿。


上述这一系列数字都在反复证明,房地产行业在中国经济的发展中所做的重要贡献,这个行业,无论是过去还是现在,都值得格外重视。


分化成为当前市场变革大势所趋


虽然行业的重要性依然不可替代,但随着调控的深入,发展的方式正在进行着调整。章华指出,房地产业的分化在所难免,从行业维度来分析,这种分化将主要体现在三个方面。


区域分化:三大都市圈,以及一些核心二线及强三线城市,成为现阶段房地产市场发展的焦点区域。随着中国城镇化的推进,这些人口流入趋势明显、或是具有发展优势区域的房地产市场,将在未来一段时间内明显受益。


房企分化:房企“二八定律”正在进一步体现,2019年百强房企的销售金额占比达到全行业的73%,前十强占比就占了近三成,伴随着行业集中度的进一步提升,强者恒强的格局愈发凸显。


产品分化:过去简单盖楼的开发逻辑已经不能适应购房者的需求升级,更有品质、绿色、科技、节能、智慧型的社区将会越来越多;此外,受本次新冠疫情影响,具有良好物业管理和服务品质对于房地产项目价值的提升也被越来越多人所关注。好的产品,将在未来的市场竞争中脱颖而出,体现出明显的竞争优势。


中国房地产发展支撑因素并未改变


虽然调控仍在持续,虽然行业经历着分化和切换赛道,但章华认为,对于房地产行业的未来,依然应该充满信心,因为过去这二十余年来,支撑这个行业发展的根本逻辑并没有发生改变:


在政策和制度层面,土地供给政策依然在延续、对于土地财政依赖并没有根本改变、货币政策并没有收紧的趋势;在需求端,我国城镇化依然有极大的上升空间、人们对于美好生活的需求始终不变;而最关键的要素依然是,到目前为止,还没有任何一个行业能够像房地产一样,通过土地财政和房屋销售直接为财政贡献税收的同时,间接带动数十个行业共同发展。


章华指出,正是由于有这些因素作为支撑,中国房地产行业的未来仍然值得看好。“分化与结构性机会将长期并存”。


随着市场中的投机资本由于调控而褪去,目前正是刚需刚改需求买房的最佳出手时机。而放眼更加长远的未来,金融与地产、尤其是和住宅的结合,应该是转型中的房地产市场投资中相对优质和稳健的配置方向。


“总体来说,在国家的科学管理之下,行业健康、平稳发展的未来,值得期待”,章华如是认为。

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