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“后新冠”时期机会预判——认识房地产投资分析中的城市维度

发布时间:2020-02-29 来源:本站 
   与过去一周新冠对国际资本市场带来的连续冲击形成鲜明对比,国内疫情正在持续好转。同时,伴随着近来各地一系列刺激经济举措出台,让各界目光重回正轨,也为疫情过后的市场,赋予了更多亮点与期待。

本周,鼎诺光华继续为投资人带来两场线上活动,分别关于海外资产配置,以及对未来疫情过后房地产投资机会的展望。

在“后新冠时期”房地产投资机会的分享中,嘉宾将分析周期拉长,依托鼎信长城对于房地产行业的深刻理解,以城市维度聚焦,对房地产行业及房地产投资的后市做出预判。

房地产投资的城市选择
——“2+N”


对于房地产投资而言,城市选择的重要性无需多言,一座城市的规划定位、人口、经济发展水平等都会直接影响房地产项目的收益实现。


基于多年实务经验,鼎信长城明确了城市选择逻辑的两大判断维度——通过对一座城市的经济发展实力与人才吸引力、居民财富水平与购房需求动力、城市化发展程度的基本面研判;以及市场容量与热度、供需结构与短期去化能力、市场价格与盈利空间等能够反映市场表现的指标,就能够筛选出最具投资价值的城市。

鼎信长城认为,兼具综合实力与房地产市场表现突出的城市,是当前乃至未来一段时间最具投资价值的选择。这些城市的特点鲜明:经济发展程度高,人口吸附能力强,同时房地产市场容量大,供需结构合理,去化速度快。

“2+N”是当前鼎信长城房地产投资城市布局的筛选依据,既:长三角和大湾区两大都市圈重点聚焦,外加部分强二线、二线及强三线的核心城市。

多地密集出台房企纾困举措


为应对疫情影响,近一段时间以来,宏观环境发生着变化——以1月20日国常会专项研究部署疫情防控工作为节点,出于提振经济的目的,货币信贷政策相较此前有所放松。

随着湖北以外各省市疫情初步得到控制,全国各地陆续发布稳定经济的相关举措,鼓励企业在做好疫情防控的情况下复工。对于房地产行业而言,自2月10日以来,围绕土地出让、开工复工、公积金几个层面,已有超过20座城市开始密集出台纾困房地产和建筑企业的政策。

具体来看,关于房地产相关政策,目前主要以鼓励企业拿地、加快资金回流、缓解开发经营压力为主,如土地款分期或延期支付、放宽预售条件、放松预售资金监管比例等,力求恢复企业信心。

据鼎信长城判断,虽然近一段时间以来的“因城施政”使得当前市场环境相较去年有所宽松,但整体来看,目前出台政策与此前调控的大方向并不背离,主要旨在保证房地产平稳健康发展。对于行业而言,“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调不会改变,投资逻辑依然一以贯之。



新冠疫情尚未完全过去,但为应对疫情影响而出台的各类政策举措已落地并将逐步产生影响。

鼎信长城认为,房地产投资实质是对项目的投资,因为标的项目产生的现金流是投资收回本益的第一资金来源。而其所处城市的政策环境、市场规模都会对项目投资的收益实现产生直接的影响。

房企根据其发展战略与自身定位,会在不同的城市拿地、建设项目,而对房地产基金来说,从为数众多的项目中筛选出确定性高、投资逻辑清晰、收益实现可靠的标的,能够从城市维度出发,对不同城市当前的发展阶段与未来成长潜力做出明确的判断,格外重要。
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