会员中心

鼎信观点 | 房地产投资本质的再思考:牢抓优质项目 严控现金流

发布时间:2020-02-27 来源:本站 
   

一切对“本质”问题的探究,首要厘清问题讨论的背景和前提。所谓取势而明道,任何投资都处在大环境中,此为“势”,当我们思考投资的本质,自然需要清晰认知投资环境、投资赛道,以及所投行业发展的硬逻辑、硬支撑分别为何。


在上一篇文章中(点此回顾),我们提到“房地产投资本质是对项目的投资,更进一步,其实是对土地的投资”。投资是深邃的,需要看透项目价值,保证项目现金流,以实现投资的价值变现。

中国房地产行业用过去20余年时间证明了在我国它存在的必要性,对国家经济发展的价值与意义,如果偏离对上述判断基础的认知,一切的价值判断则丧失前提。

投资,就是投入1,希望在未来产出1+X,X就是预期收益。房地产投资目标是获得预期收益X。债权投资中,X是固定的,思考重点是如何保证不出风险。股权投资中,X是浮动的,既面临本金回撤压力,又要争取收益最大化。股权投资的难点,亦在于此。

项目判断是核心


项目是否有价值,这是对投资的灵魂拷问。


▷买地决定项目生死,关键是地段和价格

土地是项目的基石。判断土地价值好坏的最核心要素是地段,其次是地价、房价的关系,这直接决定投资的利润空间和未来产品销售的价格调整空间,间接决定产品销售去化速度。地段好的土地,一般都很难贬值,而价格便宜的土地,更是“一白遮百丑”。

▷流量为王,溢价变现

能产生充足现金流的项目才是真正的优质资产,能快速卖出去的房子才是好房子。投资,就是要在实现充足现金流的前提下,创造确定的、并远远覆盖可能风险的价值!只有以市场公允价格销售,并伴随合理销售流量而产生的现金流,才是健康的现金流。而现金流的好坏、资产变现能力是衡量资产优质程度的重要标准!

明辨周期,前瞻判断供需比、库存、市场调控、城市规划、人口等因素,都直接或间接地决定了资产的变现能力。

现金流管控是王道


项目是应对极端风险的最后底牌。当前形势下,经济下行压力持续,疫情发展不明朗,叠加传统销售淡季,房企现金流持续承压,对于那些负债率居高不下、结构不健康的房企而言,压力倍增。


在经济的下行期,规模越大的主体潜在的风险越大。作为专业的私募地产基金管理人,狠抓项目现金流,不盲目轻信房企担保,坚信现金流比抵押物更有效。唯有此,方能实现投资收益的最大化。

辨清伪逻辑


防范风险一要牢牢抓住底层资产,二要严格管控现金流。风险管控是价值投资的第二属性,切忌陷入“一心听风控,忘了根本;一心看主体,忘了实质;看项目只看表面,忽视本质”的三重伪逻辑里。去伪求真,需避免以下几点:


1、忽视暗处的风险而简单去并购
2、投资布局过于下沉
3、非住宅配置总体超过20%
4、市场的调整
5、金融政策收紧
6、国家非理性的政策调整

唯有做时间的朋友,精准判断市场周期,才能明辨大势,做到跨周期的成功投资。投资,就是要通过深度、专业的判断,跨越周期,把握底层资产变现的核心要义,最终实现预期的高价值投资!
友情链接:
Copyright © 2012-2017 上海鼎晗光曜投资管理有限公司 All Rights Reserved
网站建设备案号:沪ICP备17043027号版权声明