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明辨风险 落实投后——认识房地产基金管理人的“眼”与“手”

发布时间:2020-02-23 来源:本站 
   

随着新冠疫情趋缓,各地陆续复工,经济运行也逐渐回归常态。


本周鼎诺光华为客户带来的线上分享,焦点也进一步回归房地产投资本身。

对于房地产基金管理人来说,识别房企交易对手的资质,需要的是敏锐且挑剔的目光;而在资金投出之后,牢牢把控资金安全,一步步将项目切实落地,需要的则是管理人强而有力的手段。

本周两场线上分享,分别就以房企信用分析以及房地产基金投后管理等专业领域,深入浅出向投资者进一步解析了作为房地产基金管理人,鼎信长城对于房地产投资的理解和实操经验。

如何识别房企的信用风险


对于房地产基金来说,交易对手资质与投资收益的实现密切相关,在全面周密的风控及投后管理之前,选对合作方格外重要。

作为目前国内最具规模的房地产投资基金,鼎信长城的房企信用分析框架可以归纳为“财”、“地”、“人”三个维度——对于财务指标、资产指标、经营指标的全方位解析,是鼎信长城判断一家房企是否值得合作的重要依据。

财务指标直接反映了一家房企的资金面。作为资金密集型行业,相较其它行业企业,高杆杆、负债率偏高是过去多年来房企高速发展中的普遍现象。但对于负债率并不能孤立的做判断,比如在预售制度下,作为负债计入报表的预售房款确定性高,对于房企来说此类负债高并不是坏事,这种现象在高速成长的新兴房企中比较多见。

资产指标则主要体现房企的土地储备。土储决定未来一段时间内房企的持续盈利能力,通过土储规模与货值可以判断一家房企的未来一两年内的发展潜力。同时,土储的区域分布也能够直接体现一家房企的发展战略,基于鼎信长城的研判,中国房地产市场下阶段的焦点主要围绕城市圈、二线及部分强三线城市,这样的理解也会融入到对合作房企的选择判断中去。

经营指标是一家房企本身运营质量的体现。比如房企的销售数据排名、增长率,当然还包括ROE这些核心指标,实际上反映的是这家企业领导者能力和经营策略。中国房地产发展新阶段,无论是对于房企,还是房地产基金管理人来说,普涨格局或难重现,只有真正有实力的人才能站在潮头,继续取得成功。

数字会说话,通过建立完善的分析体系,可以透过表象,看清房地产企业真实实力与未来潜力,而这正是区分一家房地产基金管理人能力的重要参考依据。当然,除了对房企本身资质的判断之外,采用合理的投资机制能够进一步帮助降低风险,鼎信长城认为,中国房地产基金未来的发展趋势是组合化投资,最大程度上分散单个主体的风险,是极佳风险规避策略,能更好的体现房地产投资跨周期、长期投资的特点。

投后管理:以退为进 以终为始


资金投出之后的投后管理,是基金投资中另一个重要环节。所有股权投资、房地产投资机构都有投后管理,可实际上,根据机构本身能力的不同,投后管理质量存在巨大的差异,所带来的结果自然也天差地别。

作为国内顶尖的房地产投资基金管理人,植根于核心团队十余年房地产投资经验,鼎信长城的投后管理体系通过多年来一个又一个项目的成功退出不断锤炼,其可靠性早已得到了充分的验证。

概况来讲,可以将之归纳为“以退为进、以终为始”。

相比较其它股权投资,房地产投资的逻辑更加清晰——投的是土地,投的是资产,投的是确定标的的现金流。由于底层资产清晰可见,投资逻辑一以贯之,盈利模式可预测,退出方式明确,对于管理人来说,投后管理需要做的,是从保障投资人本金及收益安全的角度出发,倒推在项目运作的全过程里,各项细节可控、切实落地,这就是鼎信长城投后管理的核心——通过“专设、专职、专业、全面”的投后管理体系搭建,在投资过程中深入参与到每个项目中去。

作为可渗透性最强的投资品类,房地产基金在投后管理方面的发挥空间很大,但同时也更考验管理人本身的实力与积淀。鼎信长城的投后管理体系已成为业内典范,在原有产业白皮书基础之上,正在拟定中的专项“投后管理白皮书”也将继续为中国房地产基金投资体系的规范提供依据和参考。

不管新冠疫情何时真正过去,鼎诺光华将一以贯之的陪伴投资人,走过投资路上的每一天。下周的在线活动主题也已准备就绪,如何从城市维度出发,预判未来“后新冠”时期的房地产投资格局等话题,静待各位投资人的参与。
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